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  據統計,現房市場占據整個新建商品房交易市場的20%左右,現房的價格提升,最終會帶來什麼後果?是解決和改善瞭市場的空間,還是提高瞭區域的價格指標?是否將使調控大目標的實現更加困難,從而將招致更嚴厲調控?本報記者進行瞭深入調查。

  他還告訴記者,從4月份起就明顯能感到各大房企的"趕工期、搶工時、爭工人"的現象在加劇。一些已經進入後期銷售、具備轉現條件的大盤更是紛紛高掛免戰牌,一面惜售,一面趕工,目的也是為瞭轉戰現房。

內容來自sina新聞

  如CBD區域內頗有影響力的某高端項目,經過"期轉現"後,價格有明顯增長。銷售人員告訴記者,目前在售的是樓王產品,所以價格提高瞭很多,但即便如此,"要買請盡快"。

  就在部分開發商通過"期轉現"來"曲線入市"的時候,政府將出臺對應措施的傳言也隨之大起。

  一位資深開發商接受記者采訪時表示,"加速轉現"的趨勢早在第一季度已經露出苗頭,5月是單月高峰,且推測"將在今年的第四季度出現一個更高峰"。

  在新細則實施後的第二個月,統計數據顯示,5月北京期房轉現房套數2134套,環比大增近12倍。"期轉現"面積達1777萬平方米,同比上漲55.33%。

  更有開發商對記者直言,稱根據"內部消息",政府最遲在明年初將對現房市場的定價增加管控,他說,"5月隻是小冒瞭一下尖,據我所知,現在還有很多開發商憋著走這條路,我聽說最遲明年初就會有相應的調控措施。"

  多位業內人士告訴記者,預售證限價發放的措施,已經基本卡住瞭期房房價的上漲空間。而現房雖然也有指導價,但對價格的控制相對較松,尤其沒有不能高於往期和高於同區域同類型產品售價的兩條"明線"。目前看來,現房定價主要是開發商參照周圍同類項目和部分區域內二手房價格酌定,這就給瞭"期轉現"開發商所期望的利潤空間。

 大盤後期多"轉現"

大盤後期多轉現 現房價高也好賣

  但一位開發商也表示,北京樓市還是以期房為主,能夠轉現的多是大盤後期乃至尾盤;此外,申請現房證也需要房屋建成驗收,大多數項目並不具備這樣的條件。

  事實上,一些市場數據也顯示,部分大盤"期轉現"提價後,銷售成績並未萎縮,反而一路好賣。特別是部分在三四環沿線的大盤尾房,由於具有不可復制的地段稀缺性,更是讓購房人趨之若鶩。

  但也有開發商對此說不以為然,他告訴記者,"北京市場的現房基本都是大盤尾貨或者改善型項目的收官產品,這些項目基本已經在前期通過期房預售回收瞭全部成本,並無資金壓力,賣一套就是幾百上千萬的純利。所以,這才是定價高的關鍵,一是產品好,不愁賣;二是已回本,不急著賣。"

  現房價高也好賣

  "我倒是希望買現房。因為現房畢竟是看得見、摸得著,到底質量如何,用瞭什麼材料都一目瞭然。而且立即就可以入住,所以價格高一點也可以理解。"購房人齊先生這樣對記者說,"好比一些日常用品我在網上買就行,但要買大件耐用消費品,還是會去實體店。"

  "現房具有入住時期短、周邊配套設施全的優勢;通俗地看,期房與現房之間有半年到一年的時間差,從資金的時間價值考慮,現房價格相當於期房一年之後的預期價格,因此,現房價格高於期房價格是十分正常的事情。"偉業我愛我傢副總裁胡景暉告訴記者。

  熱衷"賣樓花"、善使"資本杠桿"的開發商為何紛紛改為下註對資金要求更高的現房?

  不過,"期轉現"也確實拉高瞭局部地區的房價。在過去,低開高走是很多樓盤的定價策略,以純新盤推出時,往往價格低於同區域水平,用以吸引人氣,隨著關註度提升,每一次新的推盤都伴隨著明顯的漲幅,不過,這種漲幅每期不過是幾千元;而在記者瞭解到的部分期轉現樓盤中,單次漲幅普遍達10000元/平方米乃至更多。

  即使是遠在郊區的西南某盤,其2012年4月申請的期房許可證中,指導價為近30000元-40000元/平方米,實際售出均價28168元/平方米。但從2013年獲得的現房許可證上看到,該樓盤的定價最高達到瞭60000多元/平方米,理由同樣是"樓王加現房"。

礁溪鄉二胎 調控恐加碼現房

  今年二季度以來,現房市場驟起波瀾。許多知名大盤、老項目後期紛紛辦理"期轉現"手續,將期房轉為現房進行銷售。業內人士認為,這一做法主要是因為目前期房預售證辦理有嚴格的價格門檻,而現房預售證申請不僅價格調控相對松動,且有較大的提價空間。

  "應該說,政府對開發商在價格上的小動作是洞若觀火的,"一位開發商告訴記者,"如期房市場出現'裝修分拆'、'AB合同'等規避措施後,我們很快就會得到有關部門相應的口頭提醒,'期轉現'現在鬧得這麼厲害,政府不會看不到,更不會不管。"

  相對於期房預售證發放的起伏不定,現房銷售證辦理一直處於較為平緩的狀態。然而這種平緩,以3月30日國五條北京細則開始執行為起跑線,一個月後就變成瞭一股熱潮。

  有市場研究者認為,由於目前北京市對於期房采取的價格管控措施,導致部分中高端開發商覺得賣期房"很虧",才會房貸二胎 房貸二胎 增貸貸款全省皆可處理轉現。

  6月的期房和現房供應比例同樣出現瞭變化,現房新增量占全部供應量的比例從去年同期的8%上升到今年的15%,增幅將近翻番。

  不過盡管各執一詞,不能否認的是,現房價格大幅上漲,會成為同一區域的期房項目未來定價的提升標尺。同時,現房占市場總銷量20%以上比重,如果現房過快漲價,會拉高市場整體的平均成交價格,為政府調控目標的實現埋下隱患。因此,"現房兇猛"的現象,觸發政府采取新一輪的調控措施抑制市場的可能性,將會越來越大。本報記者 胡喆

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-25/18492310453.shtml
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